Ипотека

Ипотека и ипотечное кредитование

Еще в VI в. до н. э. древние греки использовали слово ипотека в отношениях складывающихся между должником и кредитором. Ипотека – слово, произошло от др. греческого слова hypotheke, которое дословно переводится как стойка, подпорка. Эта подпорка с надписью стояла на земельном участке обслуживающим долг и обозначала права кредитора на эти владения в случае не исполнения обязательств перед ним.

Современный термин ипотека несколько расширил свое определение. С одной стороны «ипотека», есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. С другой стороны «ипотека» подразумевает ценную бумагу - «закладную». Документ удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

В современной России отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента правовые отношения между кредитором и должником регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от № 102-ФЗ. А также нормативно-правовыми актами и судебной, арбитражной практикой.

Виды ипотечных кредитов

С древних времен объектом ипотеки всегда являлся земельный участок. В наше время ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, квартиры.

Основные виды ипотечных кредитов

1. ипотечный кредит на коммерческую недвижимость;

2. ипотечный кредит на загородный дом;

3. ипотечный кредит на квартиру на вторичном рынке жилья;

4. ипотечный кредит на долевое участие в строительстве.

Способом обеспечения исполнения обязательства является залог. В залог может приниматься, как приобретаемая квартира и инвест-права, так и имущество, находящееся в собственности потенциального залогодателя.

Так же ипотечные кредиты бывают целевого и нецелевого использования (без требования документального подтверждения использования кредита по назначению).

Права залогодержателя

Залогодержатель - кредитор, физическое или юридическое лицо, взявшее в обеспечение обязательства залог.

Он вправе

1. Требовать регулярного предоставления регламентированной бухгалтерской отчетности, для оценки финансового состояния заемщика.

2. Осуществлять проверку и оценку текущего состояния заложенного имущества залогодателя.

3. Контролировать сделки связанные с заложенным имуществом.

4. Осуществлять иные права, предусмотренные законодательством и договорными отношениями.

Этапы оформления ипотечного кредита

1. Подготовительный этап – поиск объекта недвижимого имущества и подбор подходящей банковской программы кредитования.

2. Оценка недвижимости и андерайтинг.

3. Подготовка документов для оформления сделки.

4. Составление, согласование и подписание договора ипотеки.

5. Регистрация ипотечной сделки в ЕГРП.

6. Ипотечное страхование.

Почему банкам выгодна ипотека?

Маржа в ипотечных сделках, как правило, небольшая и к тому же оборачиваемость заемных средств тут очень низкая (как правило, кредиты выдаются в среднем на 25 лет), тем не менее, ипотечное кредитование имеет ряд существенных плюсов:

1. Невысокие проценты восполняются высокой надежностью, а так же возможностью диверсификации своего кредитного портфеля, а в ряде Европейских стран и различными льготами и субсидиями со стороны государства.

2. Ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом у инвесторов, так же благодаря своей высокой надежности. И это не смотря на мировой финансовый кризис, который разразился из-за переоценки надежности долговых облигаций и недобросовестных ипотечных и рейтинговых организаций США.

Ставка по ипотеке

В России ср. ставка по ипотечному кредитованию достаточно высокая от 8-12 % (в США ставка 3-4 %), сумма зависит от суммы оценки имущества передаваемого в залог и финансового состояния заемщика, срока кредита и т.д. Так же существует ряд программ дотированного льготного кредитования (например, программа Молодая Семья), но условия этих программ далеки от реальной жизни в России, что делает эти программы бесполезными и недоступными большинству населения.

Механизмы кредитования

1. Кредитование с фиксированной ставкой.

2. Кредитование с плавающей ставкой. Этот способ наиболее распространен при кредитовании в иностранной валюте. Ставка пересматривается через определенный период и зависит от средней ставки по кредитам на межбанковском рынке и суммируется с фиксированным процентом (маржей банка).

3. Кредитование с регулируемой отсрочкой. Суть этого механизма в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов своего дохода.

Источник Кредит Арт

Автор: Александр Хомутовский